Métodos de valoración

MÉTODO DE COSTE: El método del coste pocas veces es utilizado de manera exclusiva, sino más bien como apoyo al tasador de que la valoración que ha realizado por el método de comparación tiene lógica. Consiste en calcular el coste de reemplazamiento o reposición del inmueble objeto de valoración.

En este método hay que distinguir el Valor de Reposición Neto y el Valor de Reposición Bruto, los cuales están explicados en el apartado Definiciones

 

MÉTODO DE COMPARACIÓN: Es el método más utilizado y consiste en valorar el bien objeto de la tasación mediante su comparación con otros bienes de similares características cuyo valor sea conocido. La normativa exige como mínimo 6 “inmuebles testigo” que serán ponderados por coeficientes para asemejarlos al bien objeto de valoración. Con ello obtendremos un valor unitario del m2 de inmueble que multiplicado por los m2 del inmueble objeto de valoración supondrá el valor de mercado del mismo

 

MÉTODO RESIDUAL: Si no es posible encontrar suficientes inmuebles testigo se suele utilizar este método que se basa que consiste en calcular el valor del inmueble con la construcción finalizada y restarle los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado. Es el método más utilizado para la tasación de solares. Es decir, el valor del solar será el valor de mercado del producto inmobiliario terminado y deduciéndole los siguientes factores:

Coste de construcción por contratata; Impuestos no recuperables en la adquisición de suelo y declaración de obra nueva; Honorarios técnicos; Licencia y tasas; Organismo de control técnico; Seguro decenal y otros seguros; Gastos de administración de la promoción; Gastos notariales y registrales; Gastos financieros; Gastos de comercialización; Beneficio del promotor.

Este método se divide en Estático y Dinámico según utilicemos valores actuales o valores esperados.

MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: Cuando el inmueble es susceptible de producir rentas y se pueden estimar de una manera lógica el importe de las mismas se utiliza el método de capitalización. Consiste en calcular el valor del inmueble mediante la actualización a la fecha de tasación de todas las rentas netas que generará el inmueble mediante fórmulas económicas.

Con este método se calculan los valores de tasación de los inmuebles arrendados y de los inmuebles ligados a explotación económica.

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