Preguntas frecuentes
1-¿Es lo mismo una valoración que una tasación?
No. La tasación es un documento oficial redactado y suscrito por un técnico con cualificación que lo habilite para el tipo de inmueble a tasar. La tasación deber realizarse aplicando la normativa correspondiente que no solo establece los criterios y metodología para realizarla, sino que también establece quien puede hacerla. Debe justificar el valor obtenido y, salvo casos muy excepcionales como embargos, siempre implica la visita “in situ” del técnico al interior del inmueble y comprobar su situación urbanística.
La valoración puede ser desde una información verbal realizada “a ojo” hasta un informe similar a una tasación pero siempre carece de validez oficial. Toda tasación lleva implícita una valoración pero no toda valoración es una tasación.
2-¿Se puede realizar una tasación online?
No, nunca. Las tasaciones siempre implican visita al interior del inmueble y la realización de ciertas comprobaciones como por ejemplo su situación urbanística, estado de ocupación o explotación y uso, régimen de tenencia, servidumbres visibles, derechos reales, protección de patrimonio, correspondencia con la documentación registral y catastral, régimen de protección pública, conservación aparente, pertenencia a un Área de Reparto, etc.
La valoración online que en algunas webs llaman de forma errónea tasación se limita a comparar la superficie que introducimos con la superficie y precios ofertados de inmuebles cercanos y que están publicados en los portales inmobiliarios. En ningún momento analizan la casuística anteriormente comentada y por lo tanto, no valen ni como valoración ni tan siquiera como estudio de mercado.
3-¿El estudio de mercado sustituye a una tasación?
No. Tal como Ud. puede comprobar en nuestra sección ¿Qué conocimientos debe tener un tasador? de esta página web, el estudio de mercado es una parte muy importante de la tasación especialmente si ésta se realiza por el Método de Comparación pero sólo es una parte de la tasación.
4-¿Puede una inmobiliaria realizar una tasación?
No. Una inmobiliaria puede realizar una valoración pero no una tasación ya que ésta es un documento oficial y debe ser firmado, al menos, por un técnico con la titulación que lo habilite y que su Colegio profesional garantice que no está inhabilitado por mala praxis.
5-¿Puede un técnico con la titulación habilitante realizar una tasación para Garantía Hipotecaria?
No. Para realizar una tasación con la finalidad de Garantía Hipotecaria, ésta debe ser firmada por dos técnicos con la titulación que los habilite y pertenecer éstos a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
6-He visto en internet cursos de perito judicial inmobiliario que no requieren titulación universitaria. ¿Son válidas esas tasaciones inmobiliarias como peritaciones judiciales?
No. Por supuesto que para realizar una tasación para Garantía Hipotecaria hay que tener la titulación universitaria habilitante y pertenecer a una sociedad de tasación.
¿Y para actuar de perito judicial? El Tribunal Supremo confirma la prioridad de los listados de peritos judiciales elaborados por los Colegios profesionales de Arquitectos Técnicos y de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, desestimando las asociaciones privadas de peritos judiciales inmobiliarios, tal como puede comprobar en los siguientes links:
http://www2.refor.org/boletines/sentencias/S.TS%2021.09.2011sobrelistadosperitos.pdf
http://www.coaat-se.es/varios/ficheros_noticiario/13367-2.pdf
7-¿Son los tasadores quienes establecen los valores de tasación?
Aunque la pregunta parezca una perogrullada la respuesta es tajante: No, nunca.
El valor de tasación lo establece el mercado en la mayoría de los casos; o el valor máximo legal en el caso de la vivienda protegida si aquél es menor que el de mercado; o la capitalización de las rentas; etc.... pero nunca lo establece el tasador.
El tasador sólo refleja en su informe lo que el mercado es capaz de absorber para un inmueble determinado en un momento concreto.
8-¿La tasación siempre coincide con el valor real de los inmuebles?
Sí, sin embargo hay ocasiones en que los compradores tienen en consideración factores que el tasador no tiene en cuenta y en otras ocasiones sucede lo contrario.
Por ejemplo, un suelo susceptible de ser reclasificado con la aprobación del próximo Plan General puede tener un valor especulativo que el tasador no tiene en cuenta hasta el momento de la aprobación definitiva de dicho Plan.
Un ejemplo del caso contrario podría ser el de un inmueble que esté total o parcialmente fuera de ordenación urbana. El potencial comprador puede asumir esa situación anómala pero el tasador no debe dejarla pasar por alto.
9-¿Una construcción ilegal es válida como Garantía Hipotecaria?
No. Un inmueble válido como Garantía Hipotecaria tiene que ser estable en el tiempo y un inmueble ilegal no lo es.
10-¿Una construcción levantada legalmente pero que hoy se encuentra fuera de ordenación es válida como Garantía Hipotecaria?
No. Dura lex, sed lex. La ley es dura pero es la ley. Tal como puede comprobar en nuestra sección Normativa aplicable el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero. En su artículo 11.d dice claramente que los edificios e instalaciones situados fuera de ordenación urbana son bienes excluidos para la Garantía Hipotecaria.
11-¿Una concesión es válida como Garantía Hipotecaria? ¿Y un usufructo?
No. El mismo artículo 11 mencionado en el punto anterior los excluye como Garantía Hipotecaria en el punto a y b.
12-¿Valoramos fondos de comercio?
Sí, pero dada su complejidad los derivamos a una Sociedad de Tasación y aplicamos los honorarios de ésta.
13-¿Valoramos inmuebles ligados a explotación económica?
Sí, pero dada su complejidad los hacemos en colaboración con una Sociedad de Tasación y aplicamos los honorarios de ésta.